Beleihungswert. Was heißt das?

Wie teuer sind die Grundstücke in einem bestimmten Gebiet und welche Indikatoren bestimmen den Preis? Eine genaue Antwort auf diese Fragen liefert der Bodenrichtwert. Dieser amtliche Durchschnittswert ist ein entscheidender Faktor, um sowohl den Verkäufern als auch den Käufern von Immobilienobjekten einen transparenten Maßstab für die Festlegung des Kaufpreises in einem gewissen Areal zu vermitteln. Kennzahlen zur Bewertung von Bauland Bodenrichtwerte sind amtlich festgelegte Durchschnittsbeträge, die dem Zweck dienen, die Grundstücke oder Bauland zu bewerten. Errechnet wird dieser Kennwert aus dem Mittelmaß amtlich zusammengefasster Kaufpreise von Bodenbesitz in einer bestimmten Region. Zusätzlich bestimmt der Zustand der Grundstückslage die Kennziffer. Über diese Richtwerte können sich die Interessenten bei zuständigen Gutachterausschüssen oder Dienststellen informieren. Um den genauen Wert eines Grundstücks präzise ermitteln zu können, ist in meisten Fällen die Einschätzung eines Gutachters erforderlich. Als Sachverständiger bezieht er alle Vor- und Nachteile der jeweiligen Lage in sein Urteil ein. Berechnung. Wie gehen die Ermittler vor? Um den Bodenrichtwert in einem bewohnten Gebiet ermitteln zu können, orientieren sich die Experten in Ihrer Einschätzung vor allem nach dem Prinzip, als wäre das Land unbebaut. Unter Berücksichtigung unterschiedlicher Wert-, Nutzungs- und Lageverhältnisse wird der Bodenrichtwert zudem von der Grundstücksform und der baulichen Nutzungsart beeinflusst. Wenn die Grundstücksparameter mit dem sogenannten Richtwertgrundstück im Wesentlichen im Widerspruch stehen, weicht der Verkehrswert der Liegenschaft gleichermaßen erheblich vom aktuell geltenden Bodenrichtwert ab. Damit derartige Unterschiede in einer Beurteilung berücksichtigt werden können, verweisen einige Gutachterausschüsse in Marktberichten auf sogenannte Anpassungsfaktoren. Eingesetzt werden diese Elemente für abweichende Besonderheiten. Generell haben alle Personen das Recht, Informationen über die Bodenrichtwerte einzuholen. Das ist jedoch mit Kosten verbunden. Einige Besonderheiten können auf den Wert des Grundstücks einwirken Der individuelle Bodenrichtwert wird von bestimmten Aspekten wie etwa von eigenartigen Grundstücksmerkmalen beeinflusst. Wenn der Bodenbesitz in einem gefragten Szeneviertel liegt oder von einer malerischen Grünfläche umgeben ist, hat das Ganze einen positiven Effekt auf den individuellen Bodenrichtwert. Liegt der Baugrundstück nah an einer Schule oder einem Kindergarten, so könnte dadurch der Kennwert heruntergesetzt werden. Auch eine sich in unmittelbarer Nähe befindliche Schnellstraße könnte den Bodenrichtwert beschädigen. Im Allgemeinen wird der Bodenrichtwert zudem mit dem Ziel der späteren Benutzung der Immobilie assoziiert. Neue Bestimmung für Bodenrichtwert alle zwei Jahre Wie oft der neue Bodenrichtwert festgelegt werden muss, entscheiden die Rechtsverordnungen einzelner Bundesländer. Im Regelfall aber wird der neue Kennwert mindestens alle zwei Jahre zu einem festgelegten Stichtag – meistens dem 31. Dezember oder 1. Januar – errechnet und für die Öffentlichkeit zugänglich gemacht. Auf Grundlage der Bodenrichtwerte stellt man eine Bodenrichtwertkarte bereit. Dieses Informationsmaterial ist dann deutschlandweit verfügbar. Was ist der Unterschied zwischen Bodenwert und Bodenrichtwert? Bei einem möglichen Hausverkauf spielt der Bodenwert für Immobilienmakler oder Hausbesitzer eine wichtige Rolle. Wenn es sich herausstellt, dass das Objekt abgerissen werden muss, können sich die Besitzer nur noch auf den Bodenwert einigen oder müssen bei dieser Kennziffer die erforderlichen Abrisskosten in der Kalkulation nicht ansetzen. Den Bodenwert und Bodenrichtwert kann man immerhin nur ansatzweise miteinander vergleichen. Die möglichen Unterschiede zwischen dem Richtwert und realem Wert sind meist signifikant. Diese Abweichungen treten auf, weil einige Faktoren je nach Grundstück entscheidend sind. Dazu zählen unter anderem die Wohnfläche, die erbaut werden muss sowie die Bebaubarkeit des Bodenbesitzes. Sollte es möglich sein, auf einer Länderei möglichst mehr Wohnfläche zu schaffen, dann hat das einen positiven Effekt auf ein Anwesen, wodurch sein Wert steigt. Gelingt es dem Immobilienmakler und dem Eigentümer, die Wohnfläche am Immobilienmarkt für eine große Summe zu verkaufen, dann erhöht sich auch der Grundstückswert automatisch. Von daher ist es immer ratsam, den Grundstückswert vor dem Verkauf des Grundeigentums individuell zu bestimmen und sich nicht nur nach dem Bodenrichtwert als Anhaltspunkt zu orientieren. Bodenrichtwerte als Grundlage für steuerliche Berechnung Wichtig zu wissen, dass die Bodenrichtwerte nicht nur nützlich sind, den Grundstücks- oder Immobilienwert zu ermitteln. Sie werden auch zu steuerlichen Berechnungszwecken eingesetzt. Bei der Schenkungs-, Grunderwerbs- und E rbschaftssteuer kommt den Bodenrichtwerten sogar eine maßgebliche Bedeutung zu. Diese erklärt sich dadurch, dass sich die jährliche Grundsteuer im Wesentlichen auf den Kennwert stützt. Deshalb müssen die von den Gutachterausschüssen erhobenen Daten wiederholt an zuständige Finanzbehörden übermittelt werden. Wenn es darum geht, eine Immobilie oder ein Grundstück unter den Erben aufzuteilen, muss auch der Richtwert in diesem Verfahren mit berücksichtigt werden. Damit der Wert von geerbten Wohnobjekten oder Grundbesitzen ermittelt werden kann, fließen die zuletzt ermittelten Bodenrichtwerte in die steuerliche Berechnung mit ein. Bei der gerechten Verteilung des Besitzes gilt diese Berechnung als Grundlage. Darüber hinaus sind die Werte wichtig, um die Steuerlast bei einer Schenkung oder Erbschaft festzulegen.

Wenn Sie Immobilien käuflich erwerben oder verkaufen, muss das in das Grundbuch eingetragen werden. Andernfalls wird der Kaufvertrag über den Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks nicht rechtskräftig. Erst wenn die Eintragung erfolgt ist, gelten Sie als rechtmäßiger Eigentümer. Das Grundbuch, genannt auch öffentliches Register, wird vom zuständigen Amtsgericht geführt, das Informationen über die Grundstücke in einem bestimmten Gemeindebezirk enthält. Das Verzeichnis schließt alle wesentlichen Inhalte zu Rechten und Lasten eines Grundstücks ein. Im Grundbuch stehen rechtliche Tatbestände einer Immobilie Das Grundbuch gibt Einblicke in alle rechtlichen Wesensmerkmale einer Immobilie und deren Schuld- und Eigentumsverhältnisse. Nur bestimmte Personengruppen wie Eigentümer, Gläubiger, Erben, Notare, Gerichte, Behörden etc. haben das Recht, in begründeten Fällen in ein inzwischen elektronisch verfügbares Grundbuch Einsicht zu nehmen. Immobilienkauf- und Verkauf. Der Gang zum Notar ist ein Muss Egal ob Kauf oder Verkauf einer Eigentumswohnung, eines Mehrfamilienhauses, Einfamilienhauses oder Grundstücks: Notarkosten gehören zu den gängigen Nebenkosten und müssen bei der Finanzplanung unbedingt berücksichtigt werden. Eine Eintragung im Grundbuch erfolgt unter Beachtung besonderer Rahmenbedingungen. Zunächst muss die benötigte Erklärung, die sogenannte Eintragungsbewilligung eingereicht werden. Auf der anderen Seite sollten Erklärungen über öffentlich beglaubigte Dokumente vorgelegt werden, die für die Eintragung erforderlich sind. Es ist die Aufgabe des zuständigen Notars, Sie auf eventuelle Möglichkeiten einer Gebührenermäßigung oder Gebührenbefreiung hinzuweisen. Zu den Notarkosten zählen auch die Grundbuchgebühren, die ein Notar als Beauftragter mit abrechnet. Notar- und Grundbuchkosten betragen rund 2 Prozent des Kaufpreises. Davon entfallen 1,5 Prozent auf Notarservice, der Rest auf Grundbucheintragung. Grundbucheintrag. Voraussetzungen Zusätzlich zur sogenannten Eintragungsfähigkeit ist das Vorliegen eines Eintragungsantrages notwendig. Generell liegt einem Grundbucheintrag der Antrag des Grundbuchamts zugrunde. Ohne die Zustimmung der Personen, deren Rechte von der Eintragung betroffen sind, sind die Eintragungen im Grundbuch nicht möglich. Die Grundbuchordnung beinhaltet dafür alle Vorschriften. Vorgenommen werden die Anträge auf eine Grundbucheintragung in der Reihenfolge des Eingangs der Anträge. Wenn ein Antrag auf eine Grundbucheintragung gestellt wurde, muss dieser vom zuständigen Grundbuchamt zunächst genehmigt werden. Hinzu kommen eine Begutachtung des Antrags sowie der Genehmigung. Wird der Antrag bewilligt, folgt die Voreintragung durch die Person, die den Antrag bewilligt hat. Sowohl Begünstigte als auch Betroffene haben das Recht, den Antrag zu stellen. Bei einer notariellen Beurkundung bekommt auch der zuständige Notar dieses Recht. Grundbucheintragung im Erbfall Mit dem Tod des Eigentümers oder Eigentümerin tritt der Erbfall auf, wobei ein bebautes oder unbebautes Grundstück, ein Eigentumshaus oder eine Eigentumswohnung automatisch auf die Erben übergeht. Doch da im Grundbuch weiterhin der Name des Verstorbenen steht, muss von den Erben ein Antrag auf Grundbuchänderung (Berichtigung) gestellt werden. Der Gesetzgeber schreibt vor, dass das Grundbuch als öffentliches Verzeichnis korrekt zu führen ist. Daher sind die Erben gemäß § 82 GBO zu einer Grundbuchberichtigung verpflichtet. Änderungen im Grundbuch aus Eigeninteresse Aus wohlverstandenem Eigeninteresse betreibt der Erbe im Regelfall die Grundbuchänderung. Denn mit der Berichtigung wird der rechtlich vollzogene Eigentümerwechsel formell dokumentiert. Wenn der neue Eigentümer beschließt, das geerbte Objekt selbst oder durch einen Immobilienmakler zu veräußern, dann ist die Berichtigung des Grundbuches gemäß § 40 GBO nicht erforderlich. Der Veräußerungsprozess vom Erben auf den Erwerber kann nämlich auch dann umgesetzt werden, wenn der Erbe nicht als rechtmäßiger Eigentümer im Grundbuch geführt ist. Verzichtet der Erbe auf den Verkauf der Immobilie und stellt auf freiwilliger Basis einen Antrag auf die Grundbuchberichtigung, schaltet sich das Grundbuchamt ein: Entweder erfolgt die Grundbuchänderung oder die Immobilie muss veräußert werden. Zwang für die Grundbuchberichtigung Die Erben werden vom Nachlassgericht ermittelt, die die Erbscheine ausstellen und ein Testament eröffnen. Tritt ein Erbfall auf, wird das zuständige Grundbuchamt vom Nachlassgericht in Kenntnis gesetzt. Nur so erfährt das Grundbuchamt, dass die Angaben im Grundbuch nicht korrekt sind und geändert werden müssen. Der ermittelte rechtmäßige Erbe wird, solange er sich selbst nicht meldet, regelmäßig vom Grundbuchamt schriftlich kontaktiert und zur Berichtigung im Grundbuch aufgefordert. Es gibt jedoch "berechtigte Gründe", die das Grundbuchamt dazu veranlassen können, die Berichtigung zurückzustellen. Dafür soll der Erbe die Bereitschaft zeigen, dass er das geerbte Objekt zukünftig verkaufen oder an dieser Immobilie ein Wohneigentum begründen will. Die Frist, die dem Erben vom Grundbuchamt dafür eingeräumt wird, beträgt höchstens zwei Jahre. Bei Verstößen bis zu 25.000 Euro Zwangsgelder Wenn der Erbe der Aufforderung nicht nachkommt und die festgelegte Zeitspanne von 24 Monaten überschreitet, wird vom Grundbuchamt ein Zwangsgeld festgesetzt. Dabei beruft sich das Grundbuchamt auf § 35 FamG, der in solchen Fällen eine Geldstrafe in Höhe von bis zu 25.000 Euro vorsieht. Wenn nötig erfolgt die Anordnung unter Zwangshaft. Doch bis es dazu kommt, bekommt der Erbe vom Grundbuchamt eine Warnung. Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft, so entscheidet das Grundbuchamt selbst, welcher der ermittelten Erben die negativen Konsequenzen tragen muss. Es ist die Aufgabe des Grundbuchamtes festzustellen, wie der Berichtigungsantrag inhaltlich aussehen soll. Als Voraussetzung für diesen Schritt müssen die Grundbuchämter selbst ermitteln, welche Erben vorhanden sind.

Wenn Sie eine Wohnimmobilie oder ein Grundstück kaufen, zahlen Sie neben der Maklerprovision, der Gebühr für Grundbucheintragung und den Notarkosten auch die Grunderwerbssteuer. Erfolgt mit dem Unterschreiben des Kaufvertrages der Eigentümerwechsel, informiert der Notar das zuständige Finanzamt über den neuen Besitzer. Daraufhin erhält dieser vom zuständigen Finanzamt einen schriftlichen Bescheid, in dem Sie aufgefordert werden, die Grunderwerbssteuer zu entrichten. Die Hohe der Grunderwerbssteuer wird im Immobilienvertrag festgelegt Die Grunderwerbssteuer ist nicht nur bei beim Kauf einer Immobilie fällig. Zahlungspflichtig sind Sie als Käufer bzw. Erwerber auch wenn es um eine Überlassung, Grundstückstauschvereinbarungen, Teilungen eines Grundstücks oder ums Meistgebot eines Zwangsversteigerungsverfahrens geht. Die Grunderwerbsteuer besteht aus zwei Bestandteilen. Als bundesweit gültige Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Steuersumme dient der Kaufpreis des notariell beglaubigten Kaufvertrages. Multipliziert wird dieser Betrag wird dann mit dem zweiten Faktor. Die Höhe der fälligen Steuer unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland und findet ihren Niederschlag im Steuersatz vom 01.09.2006. Im Folgenden ist eine Übersicht, die zeigt, wie die einzelnen Bundesländer die Höhe des Steuersatzes festgelegt haben: Baden-Württemberg: 5% Bayern: 3,5% Berlin: 6% Brandenburg: 6,5% Bremen: 5% Hamburg: 4,5% Hessen: 6% Mecklenburg-Vorpommern: 5% Niedersachsen: 5% Nordrhein-Westfalen: 6,5% Rheinland-Pfalz: 5% Saarland: 6,5% Sachsen: 3,5% Sachsen-Anhalt: 5% Schleswig-Holstein: 6,5% Thüringen: 6,5% In der Regel räumen die Finanzämter den neuen Eigentümern eine Frist von vier Wochen ein, um die fällige Summe zu überweisen. Sobald der Eigentümer die Rechnung beglichen hat, schickt das Finanzamt an den Notar die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese gibt die Auskunft darüber, dass der Käufer keine Steuerrückstände aufzuweisen hat. Legt der Notar diesen Nachweis dem Grundbuchamt vor, darf die erworbene Immobilie oder Grundstück in das Grundbuch eingetragen werden. Banken geben kein Geld für Grunderwerbssteuer Die Mitfinanzierung der Grunderwerbsteuer durch Bankkredite ist grundsätzlich nicht möglich und muss durch Eigenkapital erbracht werden. Die Käufer bzw. Erwerber sind daher an der Senkung der Steuersumme interessiert. Die wertvollen Tipps von Immobilienexperten über mögliche Steuerminderung können dabei durchaus hilfreich sein. Die gesetzlichen Bestimmungen finden sich im Grunderwerbssteuergesetz (GrEST). Laut § 3 Abs. 1 GrESTG müssen Sie bspw. keine Grunderwerbsteuer zahlen, wenn der Kaufpreis für eine Immobilie oder ein Grundstück unter 2.500 Euro liegt. Doch auch in folgenden Fällen sind die Immobilienkäufer von der Zahlungspflicht befreit und benötigen keine Unbedenklichkeitsbescheinigung: Wenn der Käufer eine Immobilie schenkt. Der Beschenkte zahlt jedoch die Erbschaftssteuer Bei einer Erbschaft Beim Immobilien- bzw. Grundstücksverkauf unter Verwandten ersten Grades (Eltern und Kinder, Großeltern und Enkel) In allen weiteren Fällen ist die Grunderwerbssteuer vom Erwerber in voller Höhe zu entrichten. Grunderwerbssteuer ist steuerlich absetzbar Wenn Sie als neuer Immobilienbesitzer vorhaben, ihr Objekt zu vermieten, steht ihnen das Recht zu, die Grunderwerbssteuer in der Steuererklärung als Werbungskosten abzusetzen. Das darf allerdings nicht zu Lasten der Mieter geschehen. Sie genießen zudem steuerliche Begünstigungen, wenn Sie in Ihrem Wohnobjekt zukünftig leben und arbeiten möchten. Im Teilgewerbe gibt es die Möglichkeit, die Grunderwerbssteuer als Betriebsaufgabe im Nachhinein steuerlich abzusetzen. Allerdings müssen die Wohnbesitzer klarstellen, welche Bereiche für private und welche für gewerbliche Zwecke genutzt werden sollen. Von steuerlichen Vorteilen können auch die Eigentumswohnungsbesitzer profitieren, denn mit dem Kauf einer Eigentumswohnung zahlt der neue Besitzer die Beiträge in die Instandhaltungsrücklage, die der Instandhaltung bzw. Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen. Steuererlass nachträglich einfordern Auch wenn der neue Immobilienbesitzer die volle Grunderwerbssteuer bezahlt hat, ist er berechtigt, im Nachhinein Anspruch auf Steuerreduzierung beim Finanzamt zu erheben. Dieser tritt auf, wenn er vom Kaufvertrag zurücktritt. Die genaue Höhe der Steuer orientiert sich immerhin nach dem Immobilienwert. Der Erwerber kann das gezahlte Geld zurückfordern, sollte sich der Wert des Objekts angesichts des Baumangels verringern. Doch so schnell läuft dieses Verfahren nicht. Gemäß §16 Abs. 3 GrEStG muss der Wert des Wohnobjekts angesichts des Baumangels spätestens zwei Jahre nach dem Erwerb gemindert werden. Dasselbe gilt auch, wenn der Kaufvertrag binnen zwei Jahren aufgehoben wird. Auf Antrag kann der Eigentümer die vollständige Rückzahlung der Grunderwerbssteuer verlangen.