Grunderwerbssteuer. Das Wichtigste im Überblick

Wie teuer sind die Grundstücke in einem bestimmten Gebiet und welche Indikatoren bestimmen den Preis? Eine genaue Antwort auf diese Fragen liefert der Bodenrichtwert. Dieser amtliche Durchschnittswert ist ein entscheidender Faktor, um sowohl den Verkäufern als auch den Käufern von Immobilienobjekten einen transparenten Maßstab für die Festlegung des Kaufpreises in einem gewissen Areal zu vermitteln. Kennzahlen zur Bewertung von Bauland Bodenrichtwerte sind amtlich festgelegte Durchschnittsbeträge, die dem Zweck dienen, die Grundstücke oder Bauland zu bewerten. Errechnet wird dieser Kennwert aus dem Mittelmaß amtlich zusammengefasster Kaufpreise von Bodenbesitz in einer bestimmten Region. Zusätzlich bestimmt der Zustand der Grundstückslage die Kennziffer. Über diese Richtwerte können sich die Interessenten bei zuständigen Gutachterausschüssen oder Dienststellen informieren. Um den genauen Wert eines Grundstücks präzise ermitteln zu können, ist in meisten Fällen die Einschätzung eines Gutachters erforderlich. Als Sachverständiger bezieht er alle Vor- und Nachteile der jeweiligen Lage in sein Urteil ein. Berechnung. Wie gehen die Ermittler vor? Um den Bodenrichtwert in einem bewohnten Gebiet ermitteln zu können, orientieren sich die Experten in Ihrer Einschätzung vor allem nach dem Prinzip, als wäre das Land unbebaut. Unter Berücksichtigung unterschiedlicher Wert-, Nutzungs- und Lageverhältnisse wird der Bodenrichtwert zudem von der Grundstücksform und der baulichen Nutzungsart beeinflusst. Wenn die Grundstücksparameter mit dem sogenannten Richtwertgrundstück im Wesentlichen im Widerspruch stehen, weicht der Verkehrswert der Liegenschaft gleichermaßen erheblich vom aktuell geltenden Bodenrichtwert ab. Damit derartige Unterschiede in einer Beurteilung berücksichtigt werden können, verweisen einige Gutachterausschüsse in Marktberichten auf sogenannte Anpassungsfaktoren. Eingesetzt werden diese Elemente für abweichende Besonderheiten. Generell haben alle Personen das Recht, Informationen über die Bodenrichtwerte einzuholen. Das ist jedoch mit Kosten verbunden. Einige Besonderheiten können auf den Wert des Grundstücks einwirken Der individuelle Bodenrichtwert wird von bestimmten Aspekten wie etwa von eigenartigen Grundstücksmerkmalen beeinflusst. Wenn der Bodenbesitz in einem gefragten Szeneviertel liegt oder von einer malerischen Grünfläche umgeben ist, hat das Ganze einen positiven Effekt auf den individuellen Bodenrichtwert. Liegt der Baugrundstück nah an einer Schule oder einem Kindergarten, so könnte dadurch der Kennwert heruntergesetzt werden. Auch eine sich in unmittelbarer Nähe befindliche Schnellstraße könnte den Bodenrichtwert beschädigen. Im Allgemeinen wird der Bodenrichtwert zudem mit dem Ziel der späteren Benutzung der Immobilie assoziiert. Neue Bestimmung für Bodenrichtwert alle zwei Jahre Wie oft der neue Bodenrichtwert festgelegt werden muss, entscheiden die Rechtsverordnungen einzelner Bundesländer. Im Regelfall aber wird der neue Kennwert mindestens alle zwei Jahre zu einem festgelegten Stichtag – meistens dem 31. Dezember oder 1. Januar – errechnet und für die Öffentlichkeit zugänglich gemacht. Auf Grundlage der Bodenrichtwerte stellt man eine Bodenrichtwertkarte bereit. Dieses Informationsmaterial ist dann deutschlandweit verfügbar. Was ist der Unterschied zwischen Bodenwert und Bodenrichtwert? Bei einem möglichen Hausverkauf spielt der Bodenwert für Immobilienmakler oder Hausbesitzer eine wichtige Rolle. Wenn es sich herausstellt, dass das Objekt abgerissen werden muss, können sich die Besitzer nur noch auf den Bodenwert einigen oder müssen bei dieser Kennziffer die erforderlichen Abrisskosten in der Kalkulation nicht ansetzen. Den Bodenwert und Bodenrichtwert kann man immerhin nur ansatzweise miteinander vergleichen. Die möglichen Unterschiede zwischen dem Richtwert und realem Wert sind meist signifikant. Diese Abweichungen treten auf, weil einige Faktoren je nach Grundstück entscheidend sind. Dazu zählen unter anderem die Wohnfläche, die erbaut werden muss sowie die Bebaubarkeit des Bodenbesitzes. Sollte es möglich sein, auf einer Länderei möglichst mehr Wohnfläche zu schaffen, dann hat das einen positiven Effekt auf ein Anwesen, wodurch sein Wert steigt. Gelingt es dem Immobilienmakler und dem Eigentümer, die Wohnfläche am Immobilienmarkt für eine große Summe zu verkaufen, dann erhöht sich auch der Grundstückswert automatisch. Von daher ist es immer ratsam, den Grundstückswert vor dem Verkauf des Grundeigentums individuell zu bestimmen und sich nicht nur nach dem Bodenrichtwert als Anhaltspunkt zu orientieren. Bodenrichtwerte als Grundlage für steuerliche Berechnung Wichtig zu wissen, dass die Bodenrichtwerte nicht nur nützlich sind, den Grundstücks- oder Immobilienwert zu ermitteln. Sie werden auch zu steuerlichen Berechnungszwecken eingesetzt. Bei der Schenkungs-, Grunderwerbs- und E rbschaftssteuer kommt den Bodenrichtwerten sogar eine maßgebliche Bedeutung zu. Diese erklärt sich dadurch, dass sich die jährliche Grundsteuer im Wesentlichen auf den Kennwert stützt. Deshalb müssen die von den Gutachterausschüssen erhobenen Daten wiederholt an zuständige Finanzbehörden übermittelt werden. Wenn es darum geht, eine Immobilie oder ein Grundstück unter den Erben aufzuteilen, muss auch der Richtwert in diesem Verfahren mit berücksichtigt werden. Damit der Wert von geerbten Wohnobjekten oder Grundbesitzen ermittelt werden kann, fließen die zuletzt ermittelten Bodenrichtwerte in die steuerliche Berechnung mit ein. Bei der gerechten Verteilung des Besitzes gilt diese Berechnung als Grundlage. Darüber hinaus sind die Werte wichtig, um die Steuerlast bei einer Schenkung oder Erbschaft festzulegen.

Für die allermeisten Käufer*innen ist heutzutage die Zahlung des kompletten Kaufpreises für eine Immobilie praktisch unmöglich. Ein Darlehen muss meist unter die Arme greifen. Doch ein Darlehen zu bekommen ist gar nicht so einfach, da die Kreditinstitute vor einer Vergabe die Berechnung des Beleihungswerts genauestens unter die Lupe nehmen. Bei Erfüllung aller notwendigen Voraussetzungen steht aber der Finanzierung, die im Durchschnitt 70 Prozent des kompletten Kaufpreises beträgt, nichts mehr im Wege. Im Folgenden lohnt es sich, auf einige wichtige Details des Beleihungswerts einzugehen. Vor der Kreditvergabe erfolgt die Überprüfung Ihrer Bonität Eine Bank muss zunächst sichergehen, dass Sie kreditwürdig sind und vermögen, Ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Zu den Vergabekriterien zählen vor allem das Vorhandensein des Eigenkapitals in erforderlicher Höhe, eine saubere Schufa-Ausknft und Nachweise über monatliche Einkommensverhältnisse. Im Regelfall lehnen die Kreditinstitute die vollständige Finanzierung des Kaufbetrages ab. Generell gilt: Je höher Ihre Bonität, desto größer ist der Anteil der Bankenfinanzierung, die normalerweise zwischen 60 und 80 Prozent des Kaufpreises ausmacht. Die höhe des Kredits wird durch einen Beleihungswert einer Immobilie bestimmt Egal ob bei der Kreditvergabe für ein Bauvorhaben oder für einen Immobilienkauf: Der Beleihungswert stellt den wichtigsten Maßstab für die Banken dar, um die Höhe des Finanzierungskredits festzulegen. Unter dem Beleihungswert versteht man den geschätzten Wert eines zu verkaufenden Objekts (Haus, Wohnung oder Grundstück). Ermittelt wird der Beleihungswert aus dem berechneten Verkaufspreis und einem Mindest-Abschlag von 20 Prozent. Gemäß dem gültigen Hypothekenbankgesetz darf die Beleihung über einen Höchstbetrag von 60 Prozent nicht hinausgehen. Finanzierung von über 60 Prozent einer Kaufimmobilie durch Banken Grundsätzlich ist es nicht vorgeschrieben, dass eine Bank die Finanzierung von 60 Prozent des Kaufpreises der zu kaufenden Wohnimmobilie übernehmen muss. Demnach wird nur der erste Teil über die Hypothek finanziert. Für den restlichen Teil kommt für Kreditnehmer die Zahlung eines Risikoaufschlags in Frage, was allerdings die Erhöhung der Baufinanzierung zur Folge hat. Pauschale Richtwerte spielen bei der Berechnung keine Rolle, da die Einschätzungen von Kunden oder Kreditgebern über die Beleihungswerte verschiedenartig ausfallen. Wichtige Kriterien wie die zu erbringende Sicherheit und das Eigenkapital des Kreditnehmers sind bei der Festlegung der Beleihungswerthöhe entscheidend. Daran schließen sich auch die Bonität und persönliche Kreditwürdigkeit des Kunden an. Wie erzielen Sie einen besseren Beleihungswert? Um einen gewünschten sprich höheren Beleihungswert zu haben, müssen Sie geschickt verhandeln können. Gelingt Ihnen den Zinssatz zu reduzieren oder die Kreditlaufzeit zu verlängern, erzielen Sie günstige Konditionen. Bei diesem Vorgehen könnte Ihnen ein Immobilienmakler mit Rat und Tat zur Seite stehen und wertvolle Verhandlungstaktiken liefern. Dadurch können Sie nicht zuletzt die Höhe des Beleihungswerts zu Ihren Gunsten beeinflussen. Es ist durchaus möglich, auch ohne eigene Kapital eine Bank zu überzeugen und Kredit zu bekommen. Es handelt sich dabei um die sogenannte 105-Prozent-Finanzierung ist, was jedoch hohe Zinsen mit sich bringt. 1a-Hypotheken oder erste Hypotheken Unter "erste Hypotheken" oder "1a-Hypotheken" sind Kredite zur Baufinanzierung gemeint, die bis zur Höhe der Beleihungsgrenze errechnet werden. Im Grundbuch werden Sie als erstrangiges Grundpfandrecht bestimmt, was bei Kreditinstituten als Absicherung gut ankommt und wodurch die Zinsen für Kredite recht günstig fallen. Es gibt aber auch "1b-Hypotheken", denen im Grundbuch die zweitrangige Bedeutung beigemessen wird. In meisten Fällen geben sich die Bausparkassen mit einem nachrangigen Grundpfandrecht zufrieden. Von daher wird für langfristige Perspektive ein Bausparvertrag empfohlen. Hypothekenfinanzierungen sind zwar günstig, doch bei dieser Finanzierungsform ist die Beleihungsgrenze für eine 1a-Hypothek relativ niedrig. Bevor die Interessenten einen Kredit aufnehmen, sollten sie sich über die Bedingungen und Konditionen detailliert informieren. Mit ausgeklügelter Strategie und dem Verhandlungsgeschick werden potentielle Käufer sicherlich den bestmöglichen Beleihungswert erhalten.

Wenn Sie Immobilien käuflich erwerben oder verkaufen, muss das in das Grundbuch eingetragen werden. Andernfalls wird der Kaufvertrag über den Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks nicht rechtskräftig. Erst wenn die Eintragung erfolgt ist, gelten Sie als rechtmäßiger Eigentümer. Das Grundbuch, genannt auch öffentliches Register, wird vom zuständigen Amtsgericht geführt, das Informationen über die Grundstücke in einem bestimmten Gemeindebezirk enthält. Das Verzeichnis schließt alle wesentlichen Inhalte zu Rechten und Lasten eines Grundstücks ein. Im Grundbuch stehen rechtliche Tatbestände einer Immobilie Das Grundbuch gibt Einblicke in alle rechtlichen Wesensmerkmale einer Immobilie und deren Schuld- und Eigentumsverhältnisse. Nur bestimmte Personengruppen wie Eigentümer, Gläubiger, Erben, Notare, Gerichte, Behörden etc. haben das Recht, in begründeten Fällen in ein inzwischen elektronisch verfügbares Grundbuch Einsicht zu nehmen. Immobilienkauf- und Verkauf. Der Gang zum Notar ist ein Muss Egal ob Kauf oder Verkauf einer Eigentumswohnung, eines Mehrfamilienhauses, Einfamilienhauses oder Grundstücks: Notarkosten gehören zu den gängigen Nebenkosten und müssen bei der Finanzplanung unbedingt berücksichtigt werden. Eine Eintragung im Grundbuch erfolgt unter Beachtung besonderer Rahmenbedingungen. Zunächst muss die benötigte Erklärung, die sogenannte Eintragungsbewilligung eingereicht werden. Auf der anderen Seite sollten Erklärungen über öffentlich beglaubigte Dokumente vorgelegt werden, die für die Eintragung erforderlich sind. Es ist die Aufgabe des zuständigen Notars, Sie auf eventuelle Möglichkeiten einer Gebührenermäßigung oder Gebührenbefreiung hinzuweisen. Zu den Notarkosten zählen auch die Grundbuchgebühren, die ein Notar als Beauftragter mit abrechnet. Notar- und Grundbuchkosten betragen rund 2 Prozent des Kaufpreises. Davon entfallen 1,5 Prozent auf Notarservice, der Rest auf Grundbucheintragung. Grundbucheintrag. Voraussetzungen Zusätzlich zur sogenannten Eintragungsfähigkeit ist das Vorliegen eines Eintragungsantrages notwendig. Generell liegt einem Grundbucheintrag der Antrag des Grundbuchamts zugrunde. Ohne die Zustimmung der Personen, deren Rechte von der Eintragung betroffen sind, sind die Eintragungen im Grundbuch nicht möglich. Die Grundbuchordnung beinhaltet dafür alle Vorschriften. Vorgenommen werden die Anträge auf eine Grundbucheintragung in der Reihenfolge des Eingangs der Anträge. Wenn ein Antrag auf eine Grundbucheintragung gestellt wurde, muss dieser vom zuständigen Grundbuchamt zunächst genehmigt werden. Hinzu kommen eine Begutachtung des Antrags sowie der Genehmigung. Wird der Antrag bewilligt, folgt die Voreintragung durch die Person, die den Antrag bewilligt hat. Sowohl Begünstigte als auch Betroffene haben das Recht, den Antrag zu stellen. Bei einer notariellen Beurkundung bekommt auch der zuständige Notar dieses Recht. Grundbucheintragung im Erbfall Mit dem Tod des Eigentümers oder Eigentümerin tritt der Erbfall auf, wobei ein bebautes oder unbebautes Grundstück, ein Eigentumshaus oder eine Eigentumswohnung automatisch auf die Erben übergeht. Doch da im Grundbuch weiterhin der Name des Verstorbenen steht, muss von den Erben ein Antrag auf Grundbuchänderung (Berichtigung) gestellt werden. Der Gesetzgeber schreibt vor, dass das Grundbuch als öffentliches Verzeichnis korrekt zu führen ist. Daher sind die Erben gemäß § 82 GBO zu einer Grundbuchberichtigung verpflichtet. Änderungen im Grundbuch aus Eigeninteresse Aus wohlverstandenem Eigeninteresse betreibt der Erbe im Regelfall die Grundbuchänderung. Denn mit der Berichtigung wird der rechtlich vollzogene Eigentümerwechsel formell dokumentiert. Wenn der neue Eigentümer beschließt, das geerbte Objekt selbst oder durch einen Immobilienmakler zu veräußern, dann ist die Berichtigung des Grundbuches gemäß § 40 GBO nicht erforderlich. Der Veräußerungsprozess vom Erben auf den Erwerber kann nämlich auch dann umgesetzt werden, wenn der Erbe nicht als rechtmäßiger Eigentümer im Grundbuch geführt ist. Verzichtet der Erbe auf den Verkauf der Immobilie und stellt auf freiwilliger Basis einen Antrag auf die Grundbuchberichtigung, schaltet sich das Grundbuchamt ein: Entweder erfolgt die Grundbuchänderung oder die Immobilie muss veräußert werden. Zwang für die Grundbuchberichtigung Die Erben werden vom Nachlassgericht ermittelt, die die Erbscheine ausstellen und ein Testament eröffnen. Tritt ein Erbfall auf, wird das zuständige Grundbuchamt vom Nachlassgericht in Kenntnis gesetzt. Nur so erfährt das Grundbuchamt, dass die Angaben im Grundbuch nicht korrekt sind und geändert werden müssen. Der ermittelte rechtmäßige Erbe wird, solange er sich selbst nicht meldet, regelmäßig vom Grundbuchamt schriftlich kontaktiert und zur Berichtigung im Grundbuch aufgefordert. Es gibt jedoch "berechtigte Gründe", die das Grundbuchamt dazu veranlassen können, die Berichtigung zurückzustellen. Dafür soll der Erbe die Bereitschaft zeigen, dass er das geerbte Objekt zukünftig verkaufen oder an dieser Immobilie ein Wohneigentum begründen will. Die Frist, die dem Erben vom Grundbuchamt dafür eingeräumt wird, beträgt höchstens zwei Jahre. Bei Verstößen bis zu 25.000 Euro Zwangsgelder Wenn der Erbe der Aufforderung nicht nachkommt und die festgelegte Zeitspanne von 24 Monaten überschreitet, wird vom Grundbuchamt ein Zwangsgeld festgesetzt. Dabei beruft sich das Grundbuchamt auf § 35 FamG, der in solchen Fällen eine Geldstrafe in Höhe von bis zu 25.000 Euro vorsieht. Wenn nötig erfolgt die Anordnung unter Zwangshaft. Doch bis es dazu kommt, bekommt der Erbe vom Grundbuchamt eine Warnung. Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft, so entscheidet das Grundbuchamt selbst, welcher der ermittelten Erben die negativen Konsequenzen tragen muss. Es ist die Aufgabe des Grundbuchamtes festzustellen, wie der Berichtigungsantrag inhaltlich aussehen soll. Als Voraussetzung für diesen Schritt müssen die Grundbuchämter selbst ermitteln, welche Erben vorhanden sind.